Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften
Bis vor wenigen Jahren galt die steuerliche Empfehlung „Immobilien werden soweit möglich im Privatvermögen gehalten“ – diese Zeiten sind passé! Mittlerweile stehen der Immobilienbranche intelligente und steueroptimierte Lösungen zur Verfügung. Je nach Einzelfall sind die Chancen einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH gegenüber der Alternative des Privatvermögens abzuwägen – unter Berücksichtigung möglicher Risiken und Kosten. Vorsicht ist z. B. geboten bei der Überführung von Bestandsimmobilien in eine neu zu gründende Immobilien-GmbH wegen der damit verbundenen Grunderwerbsteuer.
Trotz des zu erwartenden Gründungsaufwands und unter Berücksichtigung der laufenden Kosten kann sich in vielen Fällen die Gründung einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH wirtschaftlich lohnen.
Steueroptimierung für das Immobilien-Vermögen
Für den Immobilieninvestor bzw. -besitzer stellt sich die Frage, wie er seine Immobilien halten soll: Als Einzeleigentümer oder Mitteigentümer, in einer Personengesellschaft (GbR, KG) oder über eine Immobilien-GmbH bzw. Immobilien-Familienstiftung. Die Wahl der richtigen Rechtsform für die Immobilieninvestition hängt von vielen – nicht unbedingt nur steuerlichen – Faktoren ab.
Mit einer vermögensverwaltenden GmbH Steuern sparen
Unternehmer oder Personen, die sich über die Jahre ein beträchtliches Vermögen über Immobilien erarbeitet haben oder die ihr Vermögen Schritt für Schritt mit Immobilien vermehren wollen, möchten sicherlich nicht, dass ihre Gewinne aus Immobilien durch eine hohe Besteuerung förmlich verpuffen. Jedoch werden ohne eine vorausschauende Planung alle Erträge mit einem Steuersatz von bis zu 45% besteuert. Somit geht fast die Hälfte des zusätzlichen Einkommens direkt an den Staat! Für Steuerpflichtige mit einem gewissen Immobilienportfolio kann die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH sinnvoll sein, um Steuern zu optimieren bzw. gar zu sparen.
Besonders, wenn Unternehmensbeteiligungen bestehen, kann sich eine vermögensverwaltende GmbH lohnen. Mit dieser Sonderform der Vermögensverwaltung kann nämlich der effektive Steuersatz auf Beteiligungs-Gewinne um 20–40 % gesenkt werden: Mit Gründung einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft sinkt der Steuersatz auf Mieteinnahmen auf ca. 16 %, denn Kapitalgesellschaften haben einen niedrigeren Ertragssteuersatz.
Die Verwaltung von privatem Vermögen gilt zudem nicht als gewerbliche Tätigkeit. Somit entfällt die Gewerbesteuer für den auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfallenden Gewerbeertrages.
Erhält der Gesellschafter eine Gewinnausschüttung für private Zwecke, unterliegt diese der Kapitalertragssteuer (25 %). Daher ist es zu empfehlen, Überschüsse in der Gesellschaft zu belassen und zur Schuldentilgung und Vermögensanlage zu nutzen, denn nur die ausgeschütteten, privat genutzten Mittel werden hoch besteuert.
Wenn eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft für Sie in Frage kommt, unterstützen wir Sie gerne bei:
- Steuerliche Beratung zur Rechtsformwahl als Immobilieninvestor (Steuerbelastungsvergleiche)
- Steuerliche Begleitung der Gründung von vermögensverwaltenden GmbHs oder anderer immobilienverwaltender Immobiliengesellschaften
- Beratung zur erweiterten Grundbesitzkürzung
- Rechtliche und steuerliche Begleitung der Gründung von Holdinggesellschaften
- Beratung zur Grunderwerbsteuer
- Beratung zu Einzelfragen der Immobilienbesteuerung
- Beratung zur Umstrukturierung von Immobilienportfolios
- Steuerliche Begleitung von Vermögensnachfolgen
Die vermögensverwaltende GmbH
Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine GmbH, die ausschließlich für die Verwaltung von Beteiligungen zuständig ist. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen GmbH ist diese vermögensverwaltende GmbH nicht im klassischen Sinn operativ tätig.
Nur wer sich strikt an die Vorgaben hält, profitiert von den attraktiven Steuererleichterungen.
Sobald mit einer vermögensverwaltenden GmbH normale Geschäfte betrieben werden, verliert die Gesellschaft die Steuererleichterungen und muss ganz normal Steuern zahlen.
Die Faustregel besagt: Vermögen, die größer als 500.000 Euro sind, profitieren von einer vermögensverwaltenden Gesellschaft.
Bei einer vermögensverwaltenden GmbH fallen neben Gründungskosten auch laufende Kosten für die Buchhaltung und den Jahresabschluss an. Dieser zusätzliche Aufwand amortisiert sich erst ab ca. 500.000 Euro Vermögen. Evtl. profitieren auch niedrigere Vermögen von der Gründung einer solchen GmbH. Das ist jedoch von Fall zu Fall verschieden und bedarf einer kompetenten Analyse durch den Steuerberater. Auch wer noch am Beginn seines langfristigen Vermögensaufbaus steht, für den kann sich die Gründung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft lohnen.
Hohes Potenzial
In der Praxis wird das Potenzial einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft oft wenig genutzt. Eine vermögensverwaltende GmbH ist nicht nur für größere Vermögen sonder auch für kleinere, stark anwachsende Vermögen durchaus geeignet. Wer von Anfang an auf eine vermögensverwaltende GmbH setzt, spart sich eine hohe Besteuerung bei einer späteren Einbringung.
Egal, wie Ihre jetzige Immobiliensituation ist, sprechen Sie mit uns und wir zeigen Ihnen, ob und wo Sie Steuern sparen können.